Quoi faire si un locataire ne paie pas son loyer

Ce que peut faire le locateur si le locataire ne paie pas le loyer

Si le locataire ne paie pas son loyer:

1. Soit vous pouvez donner au locataire un avis demandant de vous payer le loyer ou de déménager. Si le locataire ne paie pas et ne déménage pas après avoir reçu l’avis, vous pouvez demander à la CLI de rendre une ordonnance d’expulsion du locataire et de recouvrement du loyer exigible.
2. Soit vous pouvez demander à la CLI de rendre une ordonnance de recouvrement du loyer exigible sans demander l’expulsion du locataire.

Avis exigeant du locataire qu’il paie le loyer exigible ou qu’il déménage

Si le locataire ne paie pas le loyer au complet le jour où il est exigible, vous pouvez utiliser le formulaire Avis de résiliation de la location pour non-paiement du loyer (N4) pour signifier au locataire que, s’il ne paie pas le loyer et qu’il ne déménage pas, vous présenterez une requête à la CLI de la location immobilière pour demander de l’expulser.

Règles sur les dates de résiliation

La date limite pour le versement du loyer par le locataire s’appelle la « date de résiliation ».

Si vous donnez au locataire un avis N4 le 21 septembre 2026 ou après

• La date de résiliation doit être au moins sept jours après la signification de l’avis.

Si vous avez donné au locataire un avis N4 avant le 21 septembre 2026

• Si le loyer est payé à la journée ou à la semaine, la date de résiliation doit être au moins sept jours après la signification de l’avis.
• Si le loyer est payé au mois ou à l’année, la date de résiliation doit être au moins 14 jours après la signification de l’avis.

Règles à propos des dates de résiliation

La date limite pour le versement du loyer par le locataire s’appelle la « date de résiliation ».

Si le locataire verse un loyer à la journée ou à la semaine, la date de résiliation doit être au moins 7 jours après la signification de l’avis.

Si le locataire paie un loyer au mois ou qu’il a un bail pour plus d’un mois, la date de résiliation doit être au moins 14 jours après la signification de l’avis.

L’avis devient nul si le locataire paie

Si le locataire verse le montant du loyer au complet avant que le locateur ne présente une requête à la CLI, l’Avis de résiliation de la location pour non-paiement du loyer devient nul et le locataire n’a pas à déménager.

Pour annuler l’avis, le locataire doit payer ce qui suit :

• l’arriéré (soit le loyer exigible impayé) figurant dans l’avis N4;
• tout montant de loyer supplémentaire accumulé après la signification de l’avis;

Exemple : Le locataire n’a pas payé le loyer de mai et le locateur lui a remis un avis N4 indiquant le 4 juin comme date de résiliation. Si le locataire veut payer au locateur tout ce qu’il doit le 2 juin afin d’annuler l’avis, il doit payer le loyer de mai et de juin.

Vous trouverez le formulaire Avis de résiliation de la location pour non-paiement du loyer (N4) dans le site tribunalsontario.ca/cli/formulaires-depot-et-droits-de-depot/.

Entente de paiement

Pour résoudre le problème visé par la requête L1, vous avez aussi l’option d’établir une entente de paiement avec le locataire. Utilisez le formulaire Entente de paiement et demandez à la CLI de rendre une ordonnance sur consentement fondée sur l’entente. Si une telle ordonnance est rendue, l’audience sera annulée.

Vous pouvez communiquer avec le locataire pour voir s’il accepterait de négocier une entente de paiement. Si vous parvenez à une entente, vous devez utiliser le formulaire Entente de paiement. Il est obligatoire d’utiliser ce formulaire.

Si le locataire ne respecte pas l’entente de paiement, deux options s’offrent à vous :

• Vous pouvez demander à la CLI de rendre une ordonnance d’expulsion sans tenir d’audience en soumettant une Requête du locateur en résiliation de la location et en expulsion du locataire – Le locataire n’a pas respecté des conditions d’une ordonnance ou d’un règlement (L4), mais seulement si le locataire avait accepté cette modalité dans l’entente de paiement.
• Vous pouvez demander à la CLI de réactiver votre requête. Une audience sera tenue pour examiner votre requête.

Ces demandes doivent être présentées dans les 30 jours suivant le défaut par le locataire de payer le loyer intégral dans le délai prévu.

Demander le loyer exigible et expulser un locataire

Si le locataire n'a pas payé la totalité du loyer dû et n'a pas quitté les lieux à la date de résiliation, vous pouvez déposer une requête auprès de la CLI pour obtenir une ordonnance :

1. expulsant le locataire ;
2. obligeant le locataire à payer la totalité de ses dettes. L'ordonnance donnera également au locataire la possibilité de poursuivre la location en payant la totalité du loyer et des frais dus dans un délai déterminé.

Servez-vous du formulaire Requête en expulsion d'un locataire pour non-paiement du loyer et en paiement de l'arriéré de loyer (L1). Cette requête peut être déposée en ligne dans le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario. Le Portail de Tribunaux décisionnels Ontario permet d’économiser du temps et de l’argent.

Vous pouvez envoyer votre requête à partir de la date de résiliation figurant dans l’avis N4, mais vous ne pouvez le faire que si le locataire occupe toujours le logement.

Comment demander seulement le loyer exigible

Si le locataire vous doit un montant pour le loyer mais que vous ne voulez pas l’obliger à déménager, vous pouvez présenter à la CLI une requête ne demandant qu’à obtenir le loyer que vous doit le locataire. Vous devez pour ce faire utiliser le formulaire intitulé Requête en paiement de l’arriéré de loyer (L9). Cette requête ne peut être présentée que si le locataire vit toujours dans le logement, et vous pouvez le faire à partir du lendemain de la date où le loyer devient exigible.

Si le locataire a quitté le logement

Si votre ancien locataire vous doit de l’argent pour un loyer impayé ou une indemnité, vous pouvez demander à la CLI d’ordonner à l’ancien locataire de vous payer ce qu’il vous doit. « loyer impayé » s’entend de l’argent que le locataire vous doit pour le loyer qu’il n’a pas payé pendant la location et « indemnité » s’entend de l’argent que l’ancien locataire vous droit pour la période où il a vécu dans le logement après la résiliation de la location. Utilisez le formulaire L10. Cette requête ne peut être présentée que si le locataire a quitté le logement locatif le 1er septembre 2021 ou après cette date. Cette requête ne peut pas être présentée plus d’une année après la date à laquelle le locataire a quitté le logement.

Présence à l’audience

Lorsque vous aurez présenté votre requête, la CLI fixera une date d’audience. Elle vous fera parvenir, à vous ainsi qu’au locataire, la requête avec un avis d’audience indiquant la date et la forme de l’audience. Il est important de vous présenter à l’audience, car vous aurez l’occasion d’expliquer à la CLI pourquoi elle doit ordonner au locataire de payer son loyer ou de déménager ou encore de faire les deux.

Recours d’un locataire dont le locateur a présenté une requête d’expulsion ou de paiement du loyer

Si votre locateur présente une requête à la CLI, vous pouvez payer le montant que vous devez, négocier une entente de paiement ou vous rendre à l’audience afin d’expliquer pourquoi vous n’avez pas à payer ni à déménager.

Paiement du montant exigible au complet

Si vous êtes en accord avec le montant demandé par le locateur, vous pouvez payer le montant total exigible avant que la CLI ne rende une ordonnance. Le montant à verser comprend ce qui suit :

• le montant que le locateur réclame dans sa requête (y compris les droits de présentation de la requête);
• tout nouveau loyer devenu exigible après le dépôt de la requête.

Si votre locateur a déposé une requête d’expulsion pour non-paiement de loyer (formulaire L1), vous pouvez verser la somme due au locateur directement ou à la CLI, qui la conserve en fiducie à la CIBC. À l’issue de l’audience, le membre de la CLI décidera à qui ira l’argent. Pour verser l’argent en fiducie, envoyez une demande de bordereau de dépôt par courriel à l’adresse LTBPayments@ontario.ca en indiquant votre numéro de dossier et « Demande de bordereau de dépôt » en objet.

Notez que pour soulever des problèmes lors d’une audience pour non-paiement de loyer, vous devez payer la moitié du loyer impayé directement au locateur et conserver un reçu de paiement. Si vous versez ce montant à la fiducie de la CLI, il ne sera pas pris en compte à l’audience.

Si le locateur n’a demandé dans sa requête que le paiement du loyer exigible (formulaire L9), vous pouvez verser le montant exigible directement au locateur. Prenez soin de demander un reçu de la part du locateur. Communiquez ensuite avec la CLI pour vérifier si l’audience a été annulée. Si ce n’est pas le cas, vous devrez vous y présenter.

Entente de paiement

Pour résoudre le problème visé par la requête L1, vous avez aussi l’option d’établir une entente de paiement avec le locateur. Si vous parvenez à une entente, vous devez utiliser le formulaire Entente de paiement. Il est obligatoire d’utiliser ce formulaire.

La CLI peut rendre une ordonnance sur consentement fondée sur l’entente. Si une telle ordonnance est rendue, l’audience sera annulée. Vous pouvez aussi tenter de conclure une entente de paiement le jour de l’audience avec l’aide d’un agent de règlement des différends de la CLI.

Si vous ne respectez pas l’entente de paiement et que vous ne payez pas le locateur, celui-ci peut demander une ordonnance d’expulsion sans audience en soumettant une Requête du locateur en résiliation de la location et en expulsion du locataire – Le locataire n’a pas respecté des conditions d’une ordonnance ou d’un règlement (L4). Il peut aussi demander à la CLI de réactiver sa requête, auquel cas une audience sera tenue pour examiner cette requête.

Vous pourriez aussi essayer d’arriver à une entente de paiement le jour de l’audience, avec l’aide d’un agent de règlement des différends dans l’immeuble où l’audience doit se tenir.

Présence à l’audience

Si une audience est tenue, vous aurez l’occasion d’expliquer pourquoi la requête du locateur devrait être refusée. Par exemple, vous pouvez soulever que le montant de loyer que vous devez selon le locateur vous semble erroné, ou que vous avez besoin de plus de temps pour payer le loyer.

Soulever des questions à l’audience

Vous pouvez aussi soulever à l’audience tout problème qui aurait pu vous amener à présenter une requête à la Commission, comme des problèmes d’entretien ou de réparations ou vos droits comme locataire. Si vous comptez le faire, vous devez :

• donner au locateur et à la Commission une description écrite de chaque question au moins sept jours avant l’audience. Pour en savoir plus, consultez le formulaire Problèmes que le locataire entend soulever à une audience relative à un arriéré de loyer;
• payer au locateur, si la requête a été déposée le 21 septembre 2026 ou après, au moins la moitié de l’arriéré de loyer allégué dans la requête au plus tard sept jours avant l’audience. Vous ne pouvez pas confier ce montant à la fiducie de la Commission. Demandez un reçu pour tout paiement que vous faites au locateur;
• fournir au locateur et à la Commission une copie de chaque document, photo et autre élément de preuve que vous comptez utiliser à l’audience au moins sept jours à l’avance. Vous trouverez les instructions sur la communication des documents à la Commission dans l’avis d’audience. Pour en savoir plus, lisez la Directive de pratique sur la preuve.

Le membre peut reporter ou refuser l’expulsion

Le membre de la CLI écoutera ce que les deux parties ont à dire et rendra une décision au sujet de la requête et de toute autre question soulevée durant l’audience. Si le membre ordonne l’expulsion du locataire, il peut aussi donner plus de temps au locataire pour payer le montant exigible ou pour lui permettre de déménager avant son expulsion. Le membre de la CLI peut aussi autoriser le locataire à payer le montant qu’il doit selon un plan de paiement ou refuser l’expulsion.

Pour obtenir plus de renseignements

Pour en savoir plus, lisez nos publications sur des sujets connexes :

• Renseignements importants à propos de votre audience
• La médiation à la CLI
• Recouvrer un montant dû par un ancien locataire
• Questions qu’un locataire peut soulever durant une audience relative à une requête du locateur pour le non-paiement du loyer
• Entretien et réparations.

Vous trouverez ces publications au tribunalsontario.ca/cli/ressources/ ou vous pouvez aussi les demander à la CLI en lui téléphonant.

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